于济南的棚户区改造项目里头，怎样精准测算土地成本，是与项目的盈利空间连着的，还和其开发风险有着直接关联。

土地出让价格的核心构成

在济南的棚改项目当中，政府依照“零收益”原则，这表明着，土地出让予开发商之时的价格，当中的关键在于政府先前投入的“土地熟化成本”，简而言之，政府花费了多少资金将“毛地”转变为能够用于建设的“净地”，此项费用就会突显于最后得出的土地出让价里，拿柳行地块当作例子，按照初步的测算，其地价达到了每亩416.5万元，此价格并非随性予以制定，而是对拆迁、安置以及基础设施建设等全部前期投入所做的汇总。

土地熟化费用的详细估算

作为一个系统性支出总和的那个土地熟化成本，它并非仅仅只包含直接付给原住户的拆迁补偿费用，还涵盖着地块上原有建筑物的拆除这一花费，也包含地下管网的迁移费用，场地平整也属于其涵盖范围，通路、通水、通电等“七通一平”工程的花费同样在其中。对于柳行地块而言，其内部存在国有企业用地和教育用地的征收与储备情况，就这一项收储费用大概高达1.5亿元。这笔钱在土地正式挂牌出让之前，得由意向的开发商预先支付。

项目开发的总成本分析

有一个棚改项目，其总成本可不是仅仅只有土地费用而已。它是一份极为庞大的清单，主要涵盖了好几大块内容，分别有为含契税的土地费用，施工前期的各项报批规费，主体工程建造费，施工过程中的管理手续费，对于该项目整体而言还有工程管理费用，为应对突发状况而预留的不可预见费，以及项目处于销售阶段和在资金使用过程中产生的销售与财务费用。唯有把这些分项加以累加，才能够得出该项目的总投资额，而这可是开展财务可行性分析的基石所在。

销售收入的多渠道来源

并不是说此类项目的销售收入来源是单一的那种情况。最主要的收入一般是源自能够对外进行销售的商品房。就拿柳行项目初步规划当作例子来说存在这样的情况，可用于销售的商品房住宅面积达到了51.02万平方米，能够销售的商业用房是1.85万平方米。除此之外，地下空间像车位之类的销售收入也是其中的一部分。还有一个特殊的来源是回迁安置房“超额”建设的那一部分，也就是建设面积超过了协议安置的标准情形，这部分面积可以按照一定价格由政府或者回迁居民进行回购从而形成额外收入，这个也是收入来源，是，的确是有特别的这种一笔来源所在！ 。

回迁区建设的财务平衡

棚改项目对于回迁居民的利益得优先予以保障，按照政策规定，得先去进行安置房建设了，就好比柳行项目，对应的呢需要建成占地是160亩，总面积为32万平方米的安置房。这里面存在着一个财务方面的平衡点，那就是一般情况下，回迁区的建设规模跟需要安置的居民原来房产规模之间存在着一个经验性的比例。要是实际建设面积超出了按照比例计算出来的标准，超出的那些部分能够产生销售收入。对于本项目来说，如果依据每平方米8500元且优惠10%这样的价格来估算，超额的部分能够带来大概1.7亿元的资金回笼。

开发商资金压力的关键点

由济南市此类项目资金运行示意图所示可得，整个流程对开发商资金实力而言是巨大考验，土地熟化所需大量资金，像前述土地收储费等，需开发商先行垫付，这笔巨额资金在土地成功出让、项目实现销售后才可逐步回收，其间有着很长资金占用周期以及财务成本，所以精准测算成本、合理安排开发节奏与融资计划，是项目成败生命线 。

依你之见，这般涵盖大量回迁安置的旧改项目，开发商所遭遇的最为严峻的不确定性风险究竟是什么呢？欢迎于评论区畅抒你的看法，同时烦请点赞助力本文 。